PPP案例|华夏幸福的幸福密码可以复制吗?

  • 来源: | 2018年10月11日 02:18
摘要:

1.整体式外包。在合作中,固安政府实际上是购买了华夏幸福提供的一揽子建设和外包服务。2.“产城融合”整体开发机制。在“产城融合”的整体开发机制下,政府和企业有效搭建了互信平台,从而有效提高了城市建设与公共服务的质量和效率。3.工业园区和区域经济发展综合解决方案。双方以市场化运作机制解决资金筹措问题,以专业化招商解决经济发展问题,以创新产业生态体系解决园区产业升级问题。

华夏幸福固安新城案例几乎是每个PPP培训和教材的座上宾,这不仅仅是一个民企社会资本PPP成功的典范,还是工业园区新城建设PPP成功典范,更是早期开展PPP合作模式实现共赢的先驱楷模。固安新城项目作为2015年国家发改委首批公布的PPP示范项目,可谓赚足了眼球,各地区争相效仿,希望能够复制华夏幸福的幸福密码,推动当地产业园区建设新模式实施,加速ppp模式落地。可是华夏幸福的幸福密码是什么?真的可以复制吗?

一、案例背景情况

公开资料报道,固安工业园区位于河北省廊坊市固安县,毗邻北京大兴区永定河,距离北京天安门50余公里,园区总面积34.68平方公里,是国家公布的省级工业园区。自2002年开始,固安县政府决定采用市场机制引入战略合作者,投资、开发、建设、运营固安工业园区,通过公开竞标,华夏幸福基业股份有限公司入围,双方正式确立了合作模式(现在解读为PPP模式,当时尚没有此概念),按照工业园区建设和新型城镇化建设的总体要求,采取“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作方式,倾力打造“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城。

华夏幸福与固安县政府的合作内容主要包括:1.土地整理。配合以政府有关部门为主体进行的集体土地征转以及形成建设用地工作。

2.基础设施建设。包括道路、供水、供电、供暖、排水设施等基础设施投资建设。

3.公共设施建设及运营服务。包括公园、绿地、广场、规划展馆、教育、医疗、文体等公益设施建设,并负责相关市政设施运营维护。

4.产业发展服务。包括招商引资和企业服务。

5.房地产开发项目。项目主要包括商业地产和住宅地产。

6.规划咨询服务。包括开发区域的概念规划、空间规划、产业规划及控制性详规编制等服务内容。

双方合作取得巨大成功,固安工业园区自2002年以来,成为河北省发展最快的省级开发区,固安县人均GDP增长了4倍,华夏幸福也由此项目获得丰厚的利润。

二、华夏幸福的幸福密码

通过报道,可以看出,固安新城作为经典案例成功的密码(我们称之为幸福密码,似乎更加贴切)主要是以下几个方面:

1.整体式外包。在合作中,固安政府实际上是购买了华夏幸福提供的一揽子建设和外包服务。

2.“产城融合”整体开发机制。在“产城融合”的整体开发机制下,政府和企业有效搭建了互信平台,从而有效提高了城市建设与公共服务的质量和效率。

3.工业园区和区域经济发展综合解决方案。双方以市场化运作机制解决资金筹措问题,以专业化招商解决经济发展问题,以创新产业生态体系解决园区产业升级问题。

4.稳定的收益回报机制。合作收益模式是使用者付费和政府付费相结合。固安县政府对华夏幸福的基础设施建设和土地开发投资按成本加成方式给予110%的补偿,对于外包部分,由政府购买服务方式予以支付。

5.中国城镇化快速发展的黄金期。固安工业园区建设,恰好是中国城镇化发展的黄金期,更是房地产发展的十年疯狂期,在这样的大背景下,融资、投资都急剧膨胀,无论单体或者综合房地产项目都是暴利时代,只要是从事了房地产相关行业,想不爆发都难。

以上因素、背景的叠加,促成了固安新城项目必然成为明星项目,成为新一轮PPP项目的标杆,可是,这样的幸福密码能复制吗?

三、幸福密码可以复制吗?

当我们认真梳理华夏幸福固安新城的产业模式后,会发现其幸福的实质是基于三个方面。一是土地财政和基础建设的政府埋单。华夏幸福的核心收益是土地整理收益以及基础设施投入,而这部分收益是政府保底收益,华夏幸福是完全有收益保障的;二是政府购买服务的稳定来源,如前所述,固安新城实质是政府购买了华夏幸福一揽子建设和服务。无论十几年前亦或是现在,政府购买服务仍然是企业最稳定的收益来源,会获取稳定收益,相当于定向开发、定向采购、定向收费,其收益是稳定、丰厚的;三是房地产十年疯狂发展大背景。在当时的大背景下,招商引资、地产建设都是极具吸引力的项目和内容,土地和建设项目属暴利行业。然而,时过境迁,上面的幸福时光已经一去不复返。当下的PPP产业模式,已经不是房地产暴利,不是土地财政,不是政府兜底,而是真正的利益共享、风险共担。用目前的PPP内涵来解读华夏幸福固安新城项目,会发现其实质是拉长版的BT加政府购买服务加建筑房地产,而目前,bt模式是本次PPP项目需要严格把控或禁止的,政府采购模式是限制的,建筑房地产是大势已去的。拆解后的固安新城模式,其实质是传统的政府兜底模式,而这样的传统模式,正是本轮PPP模式所摒弃的。

显然,如上的幸福密码是难以复制的。这也正是华夏幸福固安新城项目入了发改委的库,但是却没有入财政部的库。不同的境遇,也折射出发改委与财政部在本轮PPP上思路的差异,发改委更倾向于PPP作为一个投资供给工具,通过供给侧的改革,实现产能的消化和转移,而财政部更倾向于PPP作为一个管理调控工具,其意在地方债务增量控制和存量化解。但无论怎样,在以地方财力作保障的华夏幸福固安新城项目,在本轮的PPP模式下,在现实的经济形势下,幸福的密码已不复存在,更无复制可能!