“PPP+土地”联合采购问题解析

  • 来源: | 2018年12月05日 11:57
摘要:

面对PPP的蓬勃发展,土地使用政策包括国有土地的招拍挂制度对PPP项目的适用性需要进一步明确。土地资源是地方政府可以用于与社会资本合作的重要资源和政策,有的PPP项目反过来可以直接提高周边土地价值。通过实施相关土地使用制度和政策以及对土地资源的综合开发利用,地方政府可有效降低项目投资或运营成本、分担部分项目风险,从而调动社会资本的积极性。

面对ppp的蓬勃发展,土地使用政策包括国有土地的招拍挂制度对PPP项目的适用性需要进一步明确。土地资源是地方政府可以用于与社会资本合作的重要资源和政策,有的PPP项目反过来可以直接提高周边土地价值。通过实施相关土地使用制度和政策以及对土地资源的综合开发利用,地方政府可有效降低项目投资或运营成本、分担部分项目风险,从而调动社会资本的积极性。

一、最新政策指引:可合并实施项目投资方式和用地者的采购

1、2016年10月11日,财政部发布《关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目》(财金〔2016〕91号),认可了“PPP+土地”联合公开招标的方式,规定如下:“依法需要以招标拍卖挂牌方式供应土地使用权的宗地或地块,在市、县国土资源主管部门编制供地方案、签订宗地出让(出租)合同、开展用地供后监管的前提下,可将通过竞争方式确定项目投资方和用地者的环节合并实施。”

2、2016年10月24日,国家发改委发布《传统基础设施领域实施政府和社会资本合作项目工作导则》(发改投资〔2016〕2231号),明确指出“各地要积极创造条件,采用多种方式保障PPP项目建设用地。如果项目建设用地涉及土地招拍挂,鼓励相关工作与社会资本方招标、评标等工作同时开展”。

3、2016年10月28日,国土资源部办公厅发布《产业用地政策实施工作指引》(国土资厅发〔2016〕38号),明确下列情形可将通过竞争方式确定项目投资主体和用地者的环节合并实施:

(一)采用政府和社会资本合作方式实施项目建设时,相关用地需要有偿使用的;

(二)通过招标方式确定新建铁路项目投资主体和土地综合开发权中标人的;

(三)政府将收回和征收的历史遗留损毁土地复垦并用于旅游项目建设的。

以合并竞争方式确定项目投资主体和用地者的,市、县国土资源主管部门应依法独立履行编制供地方案、签订供应合同和实施用地供后监管等法定职责。

二、《产业用地政策实施工作指引》的作用与落地问题

PPP项目、铁路项目、环境修复项目均具有前期投入大、回报周期长,投资回报率偏低等特点,单纯依靠政府付费吸引社会资本,略显不足。国土资源部办公厅《产业用地政策实施工作指引》(国土资厅发〔2016〕38号)的规定,能有效平抑社会资本方投资高、收益低等问题,也能消除政府方和社会资本方对分别进行项目采购和土地供应中“拿到项目拿不到地或拿到地拿不到项目”的顾虑。

国土部此次发布《指引》,改善了实操中地方国土局面对PPP项目等新兴产业供地中的尴尬,也畅通了PPP项目等在土地供应上的道路,进一步明确了新经济、新产业、新业态、新模式下,国家层面对特殊行业积极的引导态度。

需要着重提出的是,本条仅明确以“竞争方式”确定项目投资主体和用地者,该“竞争方式”是否仅限于出让经营性土地的招投标模式,还是PPP项目的采购方式均可,国土部还须进一步澄清。

三、PPP土地涉税问题

如果土地仍通过出让、划拨、作价入股等方式进入PPP项目,会涉及包括契税、印花税、企业所得税、增值税、土地增值税、城镇土地使用税等在内多个税种,这些税种在具体缴纳过程中有无优惠、税率如何如下:

1、契税税率


2、印花税税率


3、企业所得税税率

(1)划拨

《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告》(国家税务总局公告2014年第29号)中规定企业接受政府划入资产的企业所得税处理:

县级以上人民政府将国有资产无偿划入企业,凡指定专门用途并按《财政部国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》(财税〔2011〕70号)规定进行管理的,企业可作为不征税收入进行企业所得税处理。其中,该项资产属于非货币性资产的,应按政府确定的接收价值计算不征税收入。

县级以上人民政府将国有资产无偿划入企业,属于上述以外情形的,应按政府确定的接收价值计入当期收入总额计算缴纳企业所得税。政府没有确定接收价值的,按资产的公允价值计算确定应税收入。

关于第一条,若政府划拨的土地作为不征税收入处理,需同时满足财税〔2011〕70号中的三个条件:企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件;财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求;企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。

若不属于以上条件的无偿划拨,则企业应按土地的公允价格计算确定应税收入。关于公允价值,根据企业会计准则讲解(2010版)政府补助准则讲解:“有活跃市场的,应当根据有确凿证据表明的同类或类似资产市场价格作为公允价值。公允价值不能可靠计量的,按照名义金额(1元)计量”。企业所得税税率为25%。

2、出让

土地使用权的出让行为暂不涉及企业所得税。

3、作价入股

《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告》中规定:企业接受政府划入资产属于县级以上人民政府及有关部门将国有资产作为股权投资划入企业的,企业应将其作为国家资本金(包括资本公积)处理。属于非货币性资产的,其计税基础可按实际接收价值确定。

企业接受政府以土地作价入股的情况暂不确认收入,无需缴纳企业所得税。其中“属于非货币性资产的,其计税基础可按实际接收价值确定”的意思是企业取得资产后,会用于相应的生产经营活动,此时就会产生企业所得税的应税收入,那么其对应的折旧摊销应该允许在计算应纳税所得额时扣除,在计算扣除金额时可按政府确定的接收价格作为计税基础。